栏目导航 Navigation

嘉兴高价地突破限价入市，对平湖意味着什么？

最近嘉兴楼市很不平静，源于1月16号领出的一张预售证。

所释放出的信号，令全城沸议。

尤其是对地产界可谓一次强震，圈内地产群不眠不休探讨了整晚。

原来是一个叫做佳源·优优中环的高价地项目（楼面价8728元/平），高层毛胚售价领到了13700元/㎡的预售证。打破了限价以来嘉兴预售价的新纪录。

而此前整个2017年度，嘉兴市区楼盘高层预售价普遍限价在1万-1.2万元/㎡之间，洋房普遍限制在1.2-1.25万元/㎡。此次优优中环的价格可谓空前。

等等等等……慢着，什么情况？嘉兴市区居然比平湖还便宜？

要知道2017年平湖的备案上限为1.38万元/㎡，足足高出嘉兴备案价一两千每平。买在平湖的人是不是想要拍大腿？

别急，这里面有个相当重要的区别，就是平湖的房价都是含了一个车位的，而嘉兴是裸房价。按照嘉兴市场上的行规，车位大多在30-40万/个。折合到房价里，以100㎡来计，相当于单价提升3-4K/平，用平湖的房价计价习惯来看，就是1.5万左右的毛胚价。

或许在许多人看来，那1.38和1.5的区别也不是很大啊。但别忘了嘉兴的车位价是备案价之外的，需房屋首付的时候一次性支付。

举个例子：小王想在嘉兴买一套90㎡的婚房，房子预售证上的价格是1万每平，总价90万，首付三成27万。但想要真正归为己有，还要支付35万车位，即掏出62万才能真正把这套房子“买”下来。实际上相当于支付了50%的首付。

以此类推，对二套首付五成的客户来说，加上车位就相当于首付提升到65%左右。对于购房者来说，置业门槛被抬高了许多，隐形的压力也增加不少。一句话来说，就是买房更难了！

除此之外，嘉兴房价除了1个车位的标配外，往往还需加精装。价格从2500-6000元/平不等。这笔装修费用也是要加在首付里的。嗯，至于实际首付，自己算吧！所以有人说，嘉兴的房子是看得见，够不着。

以及，2017年平湖楼市流行过一阵子的全款之风，就是从嘉兴刮过来的。没有对比就没有伤害，这么看在平湖买套房比嘉兴还是容易一些。

为了解释一下13700元/㎡背后的故事，小编不得不歪楼了那么久。好了，现在言归正传。这张突破限价的预售证让老百姓一阵紧张，如临大敌。生怕是限价全部放行的号角，未来愈发买不起。

对此，小编觉得仅就这么1个楼盘就定义为楼市风向标尚且过早。还需再观察一下其他项目的跟进情况。例如，平湖早在2017年12月1日融创新埭江南悦项目就领出了1.58万/㎡的预售证（不含车位）。但此后陆续领出的几个项目，依然在限价之下，未受其影响。

不过，细心的小伙伴会提出一个问题：平湖第一个突破限价的项目是在新埭（接轨上海第一镇），有着地域的特殊性。而嘉兴突破限价的项目是在市区里，其影响和意义也更大。

的确如此，这也是为什么此次嘉兴优优中环项目引发沸议的主要原因。尤其是紧接着，平湖市区里的融创江南悦、龙湖春江天玺、旭辉等高价地项目摩拳擦掌，上市在即。房价会有哪几种可能性呢？

猜想1：因地限价，有松有紧

简单来说，就是高价拿地的项目（主要为楼面价7千以上的）在申请备案价时适度放松；而较早时候拿地的低楼面价项目依旧执行1.38万价格线。这样从开发商的成本角度来看，最为合理。但从市场竞争角度来说，则让高价地项目处于被动，成为低价地块项目的有力助攻。

例如：南市的滨江还有25万方待开发，北边的泛华国际还剩1746套待售。按照因地限价猜想的话，他们无疑是2018躺赚的赢家。相比之下，融创、龙湖等即使拿到了高价预售证，也或许会因为价格悬殊，未必能竞争得过同区域的老盘。

猜想2：房车拆分，自主选择

平湖房价备受争议的一点就是必须含车位，这在嘉兴五县两区是独家现象。从新埭融创江南悦来看，不仅突破了限价，还打开了房价不含车位的先河。所以，也令人浮想联翩，是否今后平湖楼盘都有不带车位的可能性。

这样，即使房价不突破或者略微突破1.38万的话，对一些高价拿地的开发商来说，也可以通过未来销售车位时增加利润来源。而对客户来说，有实力就房子车位一步到位，资金不足就可以先搞定房子，车位先租再买。

猜想3：适当放松，全员适用

还有一种可能性就是针对全市楼盘，抛开地价论，从区域价值的角度来适度调整预售证价格。让所有拿地的开发商2018齐刷刷站在同一起跑线。发令枪响后，自由发挥。只不过，这对新价格的制定提出了极高的难度。定低了，有人亏本；定高了，民意沸腾；而且各自成本不同，竞争力也悬殊。

猜想4：放开限价，自由市场

最大胆的猜想莫过于彻底放弃限价，政府松开看不见的手，取消对市场的干预。让各个项目享受充分自主定价权。楼盘想利润最大化，高价慢跑也好；想资金周转最大化，低开高走，小步快跑也好，都由企业自由决定。

最后，小编觉得还有一种可能是：以不变应万变。不管土地市场风起云涌，新房限价依然执行全市1.38万/平的价格上限。由住房市场倒逼土地市场，让拿地房企望而却步，有效遏制新“地王”的产生。让市场在从严从紧的调控高压下，自行降温，恢复理性。