栏目导航 Navigation

观点直击 ｜ 罗宝瑜：瑞房未来以商业地产为主（实录）

观点地产网“今天是一个全新的管理层组合。”瑞房2019年中期业绩会上，罗康瑞没有现身，女儿罗宝瑜已经可以独当一面。

　　与罗宝瑜并排列席的还有集团董事总经理、财务总监及投资总监孙希灏以及瑞安管理（上海（楼盘））有限公司董事总经理王颖，后者也是首次亮相瑞房业绩会。

　　某种意义上，如今瑞房也在逐渐打破过去城市更新、重资产为主要模式的固有印象，而是转型专注于商业物业的房地产开发商、业主及资产管理者。

　　回顾瑞房过去半年的表现，尽管销售同比下降，但商业方面的表现依旧可圈可点。

　　数据显示，瑞安房地产于2019年上半年的合约物业销售额及其他资产处置为34.22亿元，较2018年上半年的137.28亿元下跌75%，其中住宅物业销售占96%及余下为商业物业销售；录得收益79.02亿元，较2018年同期的190.32亿元，下降58%。

　　租金方面，2019年上半年，瑞安房地产的综合租金及相关收入较2018年上半年的9.48亿元上升17%至11.07亿元。

　　受益于投资物业的稳定表现，上半年，瑞安房地产股东应占溢利为13.26亿元，较去年同期上升8%，毛利率上升18个百分点至45%，而2018年上半年为27%。

　　与此同时，期内，瑞房净资产负债率微升4个百分点至44%，现金及银行存款则上升4%至159.92亿元。经过过去几年出售物业的现金回流，瑞房的财务表现逐渐趋稳。

　　孙希灏表示，接下来短期内债务压力相对小，也没有特别大的融资需求和其他太大资金需求。

　　下半年销售有信心

　　尽管上半年销售不尽如人意，但管理层对全年100亿销售目标依旧信心十足。

　　正如瑞房在财报中表示，下跌主要由于2019年上半年并无资产处置及住宅销售项目集中在下半年推售。

　　业绩会现场，王颖透露，上半年销售是符合公司原来的计划和预期。

　　其续称，下半年已经可以获取预售证或销售的项目总量，包括武汉（楼盘）天地项目、武汉光谷项目，可售资源总体销售价格达到170亿人民币，因此非常有信心在今年完成100亿销售目标。

　　观点地产新媒体了解到，上半年，瑞房除了在南京（楼盘）有一个项目进账，在土地获取上并没有更多动作。

　　2019年6月28日，瑞安房地产以总代价约为1.4785亿元收购南京江南水泥有限公司（一家中外合营公司）34.8%股权，该合营公司直接全资拥有南京栖霞区栖霞镇总面积月31.9万平方米）的土地使用权。

　　数据显示，于2019年6月30日，瑞安房地产在上海、武汉、重庆（楼盘）和佛山（楼盘）中心地段有九个处于不同开发阶段的项目，土地储备总建筑面积为860万平方米，包括670万平方米的可供出租及可供销售面积和190万平方米的会所、停车场和其他设施。

　　因调控没有放松迹象，以及整体经济环境的影响，大部分房企对下半年的形势并不乐观。

　　不过，王颖并没有太多担心：“虽然整体的市场有点向下，但这是一个结构性的情况，整个中国市场来看，三四线城市受的影响相对比较大，瑞房项目所在的一线和强二线城市，一直以来就是调控比较严厉的城市，所以政策的影响已经不算很大。”

　　另外，她透露，从目前的市场反馈来说，无论是上海还是武汉的项目，自从开了售楼处以来，基本上来访或表示有兴趣的客户量还是非常充足的，所以公司对于下半年的推销还是很有信心。

　　至于买地，孙希灏表示，公司会不停地看市场的机会，如果未来半年一年市场放缓的话，可能对瑞房来说有更多能投资的机会。公司一直都有关注，也希望未来半年有一些现在在谈的目标能够谈成，能够有新的投资机会。

　　可售货值方面，王颖透露，未来住宅销售资源总体还会达到140万平方米，总销售金额为720亿左右，其中瑞安房地产本身应占权益在460亿。

　　未来以商业为主

　　与住宅销售相比，上半年瑞房在商业地产上的表现更为活跃，上海是其最重要的市场。

　　整体来看，2019年上半年，瑞安房地产综合租金及相关收入较2018年上半年的9.48亿元上升17%至11.07亿元。

　　报告期内，瑞安房地产完成收购Brookfield于China Xintiandi Holding的权益，由瑞安房地产管理的核心+办公楼投资平台于2019年6月20日完成收购上海企业天地5号。

　　至此，瑞安房地产于上海持有及管理作零售及办公楼用途的总建筑面积达165万平方米，当中总建筑面积53%已竣工作收租之用，余下面积则处于发展阶段。

　　与此同时，上海物业组合的总物业组合资产值约为730亿元，瑞房于该物业组合的整体实质权益为57%，应占资产价值总额约为420亿元，较2018年12月31日的340亿元上升24%，占其投资物业资产价值的绝大部分。

　　业绩会现场，罗宝瑜更对旗下每个投资物业的租金表现进行逐一介绍。

　　“我们上海太平桥项目整体的租金有15%的升幅，佛山方面也看到26%的租金增长，另外两个在南京的轻资产项目，也在今年开始开业……”

　　不过，在经济整体不乐观的情况下，瑞房旗下投资业务的收租增长依旧受到怀疑。对此，罗宝瑜并未太过悲观。

　　“虽然短期我们看到市场有一点压力，特别是国际品牌的扩张意愿比较保守，但长期来看我们也非常看好，特别是一线城市的消费率非常强劲，因此长期来看完全没问题。”

　　她同时指出，公司有一半在建物业带来新的租金收入比较大，包括上海有两个大的物业，一个是去年7月买的地，一个是上海瑞虹新城，两个单位超过60万平方米商业物业未建，三年后基本会分批落成。对租金收入来看，有一个比较大的升幅。

　　孙希灏进一步补充：“希望继续在上海扩大商业物业范围和资产管理范围，因为长远来看，上海市场整体上是一个空间发展比较大的市场。”

　　值得一提的是，过去几年，为了践行“轻资产战略”，瑞房一直通过出售物业进行资金回笼，同时降低负债，而被问及未来是否会继续出售物业时，孙希灏表示，“我们一直都有继续看物业、资产，会从资产回报的角度来评估是否会继续出售物业。”

　　他同时强调，出售的原因不是要减债或套现，而是希望尽量提升整体回报，也就是通过出售回报表现不好的物业，再将资金拿回投新的目标。

　　对于瑞房未来的发展，孙希灏总结称，预计未来几年会继续转型向商业房地产为主导的方向推进，扩大商业资产的管理范围、物业的规模，特别是在上海的市场。

　　至于未来收入构成，他表示，当然希望租金收入可以慢慢增加到占总收入的30%或30%以上，但这是一个中期的目标，不会是接下来两年可以做得到的。

　　以下为瑞安房地产有限公司2019年度中期业绩发布会现场实录：

　　现场提问：国内市场调控情况下，怎么看下半年住宅销售情况？

　　王颖：其实从整体的政策环境来说，我们看到中央政府的决心还是比较坚定的，一直强调“房住不炒”。

　　在过去的半年时间里面，在一线城市和强二线城市，实际上总体的供应销售和价格还是维持比较稳定的态势，比如武汉的价格从年初到现在还是有轻微的上涨，供应和成交也是维持在比较好的水平，上海也是同样的情况。

　　虽然整体市场有点向下，但这是一个结构性的情况，整个中国市场来看，三四线城市受的影响相对比较大。回过头来看，项目所在的一线和强二线城市，实际上一直以来就是调控比较严厉的城市，所以政策影响已经不算很大。所有的客户如果有兴趣来买房，实际上他们对所有的限购政策也有充分的了解和充分的准备。

　　第二，在这样的市场环境中，还是取决于我们项目的位置、项目开发的品质。大家也非常清楚，无论在上海还是武汉的项目，我们所在的地理位置都非常优越。

　　比如在上海，是内环内稀有的住宅项目，整个内环内本身住宅的供应是非常小的，所以销售和需求价格，其实还是取决于供求的关系。相信在住宅销售上，现在手上所持有的可销售物业还是非常有信心的。

　　第三，从基本的市场反馈来说，无论是上海还是武汉的项目，自从开了售楼处以来，基本上来访或表示有兴趣的客户量还是非常充足的，所以对于下半年的推销我们还是很有信心。

　　现场提问：租务方面，包括消费需求方面，上海或内地可能今年没有之前那么厉害，预期接下来的租金升幅会怎样？商业地产份额中想扩大，未来可以提高租金的水平有多少？

　　罗宝瑜：租金收入方面，我们在上海也不是非常担心，虽然短期我们看到市场有一点压力，特别是国际品牌的扩张意愿比较保守，我们觉得现在也可以理解。

　　长期来看我们也非常看好，特别是一线城市的消费率非常强劲，而上海作为中国的金融中心，我们觉得长期来看完全没问题，并且全国的消费率是最高的。

　　我们其他租金收入未来有什么增长的点，第一，整个计划来看，一半在建的物业，带来新的租金收入比较大。包括上海有两个大的物业，一个是去年7月买的新天地旁边的地；一个是上海瑞虹新城。两个单位加起来超过60万平方米商业物业未建，三年后基本会分批落成。对我们的租金收入来看，会有比较大的升幅。

　　现场提问：净负债率是比较合理的水平，会不会继续出售和购买物业？租金收入未来占比会是多少？

　　孙希灏：其实没有一个很特定的目标、租金收入或与物业销售的比例是多少，因为现在相对来说租金的比例还是比较小，未来两三年主要的收入来源或利润来源都是以销售为主。

　　不过，公司所以朝着商业地产主导的方向，相信也是一个中长期的目标，我们当然希望可以慢慢增加到占总收入的30%或30%以上。相信对我们整体的财务或整体收入有一个更加好的分布，但这是一个中期的目标，不会是接下来两年可以做得到的。

　　另外，资产出售。刚才我们也提到在目前的负债率40%-50%水平，我们相信是一个比较可持续的水平，也没有再有需要大幅度减低负债率的需要。

　　其实我们一直都有继续看物业、资产，有哪些可能表现不了我们心目中的回报水平，会考虑继续出售。但出售的原因不是要减债或套现，而是希望尽量提升整体回报，哪些物业我们觉得提升的空间不大，我们可能会考虑出售或把资金拿回投另外新的目标。

　　现场提问：公司的财务都挺稳健的，负债率不是很高，请问下半年有没有拿地计划？

　　孙希灏：我们一直都有在看，有些什么新的拿地机会，也有一些土地现在可能在前期做一些工作，看看有没有机会拿到。

　　当然我们其实过去都没有一个特定的目标，每年要投多少金额，拿多少量，所以要说一个实际的目标，其实没有。

　　我们会不停地看市场的机会，如果未来半年一年，市场放缓的话，可能对我们来说有更多能投资的机会，我们一直都有关注，也希望未来半年有一些现在在谈的目标能够谈成，能够有新的投资机会。