挥泪斩仓！这三个城市，最容易亏钱

　　本文为楼市参考团队原创！

　　文丨潮哥

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　　成交量拉升、开发商激进拿地、地王重现，一系列预示楼市不仅回春且有入夏迹象的字眼，出现在媒体、自媒体标题上，好似回到了2016年那个群魔乱舞的时代。

　　让人产生了只要入局就能赚钱的错觉。

　　以至于很多人没有注意到藏在开发商年报中的一个数据：

　　计提。

　　据21世纪经济报道统计的数据显示：

　　以万科、保利、绿城、阳光城(000671)、泰禾、蓝光发展(600466)和招商蛇口为统计样本，计算这些房企在一线、二线和三四线城市的计提存货跌价准备金额分别为21.95亿元、45.63亿元和4.98亿元。

　　所谓计提跌价准备，就是开发商在某些城市的项目，做好了不打算赚多少钱的准备，欲挥泪斩仓，快点套现出局。

　　试想一下，如果楼市处在牛市周期中，开发商巴不得捂盘惜售，哪会只求快速出仓。

　　导致开发商有这种想法的原因：

　　第一，可能是当时拿地时过于激进，成本太高，现在不好卖，迫不得已；

　　第二，地方政府限价，且开发商多认为楼市调控依旧，限价目前不会放松。

　　有了这个逻辑，上市房企的计提存货跌价准备，也被人看作是房价下行或者滞涨的信号。

　　02

　　中国人买房向来买涨不买跌，计提跌价准备，意味着项目销路难，要想快速清仓脱手，只能便宜甩卖。

　　具体来看开发商在各类城市的计提跌价数据。

　　四个一线城市中，被统计在内的房企在广州（楼盘）的计提存货跌价准备金额为10.9亿元，为所有城市中最高，在北京（楼盘）、上海（楼盘）的计提金额分别为0.57亿元、6.58亿元，在深圳（楼盘）暂无计提。

　　二线城市方面，所统计房企在南京（楼盘）、厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、佛山（楼盘）、珠海（楼盘）、大连（楼盘）等17个城市有计提存货跌价准备。其中厦门计提金额最高，为8.106亿元，包括泰禾8460万元、阳光城1.57亿元，以及保利5.69亿元。

　　在过去两年房价上涨最快、市场火爆的二线城市厦门、西安（楼盘）、成都，是计提最多最频繁的。三四线城市更是重灾区。

　　开发商在某城市的个别项目，因为地理位置不好，再加上限价调控，有计提跌价准备属于正常现象，比如北京、上海以及多数二线城市。

　　厦门、西安、成都以及三四线城市为何会成为重灾区？

　　三四线城市是重灾区好理解，毕竟大多数三四线城市人口在流失，上一轮牛市主要靠的是两大法宝：1、去库存命令；2、货币棚改。

　　如今大家都忙着调控，调控触手早就伸向了部分三四线城市，没人再喊去库存。此外，去年国开行就表态，未来棚改将分化，房价上涨压力小，库存大的城市仍货币棚改；房价上涨压力大、库存小的城市，改为安置房棚改。

　　2019年绝大多数地区棚改计划缩水，可以说，三四线城市楼市“熄火键”已经被按下。

　　厦门、西安、成都这三个上一轮房价异常火爆的城市，为何也是开发商计提跌价的重灾区？

　　原因就是因为上一轮太过火爆，开发商拿地太过激进。

　　比如西安，2017年，西安土地市场共计成交180宗土地，其中商业用地成交67宗，住宅用地成交108宗，仅住宅用地就揽金255.86亿。仅三月份，就卖出了37宗土地。

　　2017年的西安，创下了12362元/平方米的楼面价，和当下西安二手房均价（1.5万/平方米）差不多。

　　再比如厦门，2017年9月29日，在厦门时值“金九”的最后一场土拍中，金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价达29450.7元/平方米。

　　这个事去年被很多媒体曝出，按照楼面价，金茂当初估算的预售价超4万元/平米，结果开盘的时候，售价仅为2.8万元/平方米，比楼面价还低，算是亏本甩卖。

　　成都方面。据数据显示，2016年的成都至少诞生了12个地王。

　　2017年成都武侯区的楼面价冲破了1.7万元/平米，基本上追齐了东部沿海城市。

　　尽管作为西南双子星的成都，在国家中心城市头衔加身后，确实潜力无穷，但就目前情况来看，成都的土地价值尚处于挖掘期，兑现似乎来得太早。换句话说，成都已经透支了。

　　透支带来的结果，厦门金茂已经给出了答案。

　　自己酿的苦果，只有自己尝。在调控周期结束渺渺无期时，当年激进犯下的错，如今开发商只能以计提跌价准备来偿还。

　　03

　　房企年报上个月发布，当时许多城市都有回暖迹象，但开发商仍做计提跌价准备，由此可见，嗅觉灵敏的上市房企其实已经预感到：

　　到处渲染的回暖情绪，只会引发中央新一轮政策收紧。

　　果不其然，前些天中央召开的重要会议，再次强调“房住不炒”，要落实好地方政府主体责任的长效调控机制，算是一次旁敲侧击。

　　与此同时，北京、长沙（楼盘）、合肥、西安等10个城市已经开启了新一轮收紧政策，这几天因为土地市场火爆，一天拿下两个地王的苏州（楼盘），新一轮调控政策也正在研究中。

    中央要牢牢掌控船舵，稳定航行，不然让楼市再次迷失。

　　由此也可以看到，未来楼市的发展，究竟怎么走，不要看七嘴八舌的媒体说了什么，而要看开发商尤其是上市房企在做什么，他们的一举一动都是信号。

　　比如，开发商们在一些城市做计提跌价准备的时候，又重燃拿地激情，在苏州、常州（楼盘）、杭州（楼盘）、无锡（楼盘）、东莞（楼盘）等地摘下地王。

　　计提跌价只是部分项目，最多也只是短暂亏损，总体而言，中心城市以及中心城市形成的城市群、都市圈的楼市值得长期看好，这是城市化进程决定的。