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12城“限售令”到期，下半场会怎样

　　还记得在两年前，楼市上涨的齿轮转动起来后，从一线城市开始，全国50多个城市先后开启了“限售”的模式

　　通过摁住流动性，及时抑制了各方投资的冲动，如今两年过去，首批十二个城市的第一批限售房已经到期并将陆续获得交易资格

　　在这些城市，接下来又将上演怎样的楼市剧本，在当下这个楼市环境中，其实还蛮值得讨论

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　　限售，是这一轮楼市调控的“发动机”

　　2017年3月24日，厦门（楼盘）率先出台“限售”政策，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易，随后全国57城相继推行限售

　　所谓的限售，就是指新购住房需取得产权证后满2年至5年后方可上市交易，各个城市可根据实际情况制定不同的限售年限

　　从时间来看，厦门、广州（楼盘）、福州（楼盘）等城市在3月底已率先迎来首轮的限售解禁，截止到2019年4月底，共计有12城将迎来限售解禁

　　其余城市将持续跟进，然后再下一波的时间点将会集中在2019年的9月至10月

　　这需要谈谈限售的核心本质是什么

　　限售其实就是直接将楼市的整个流动性锁住，既不允许获利了结，也不允许清盘退出，无论涨跌，在一段期间内，都与你无关

　　如果想要温和一点的政策，很多城市往往会选择限售，最根本的原因就在于限售对整个刚需市场是没有任何影响的

　　但是对于投资客而言，原来快进快出的模式直接走不通了，整个资金沉淀的周期会变得特别的长，因此限售政策对于投资客的情绪影响还是挺大的，有助于市场的稳定

　　还有一点很重要，因为影响的波及面比较小，因此限售政策实施起来的阻力也是最小的，执行的效率是最高的

　　因此，限售政策往往是政府想要温和调控地产时候最喜欢使用的”尚方宝剑“

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　　当然，对于市场的参与方而言，限售政策的影响是双重的

　　在房价大涨的时候，限售政策可以有效的遏制投资；在市场行情下滑的时候，也能限制抛售，从而阻止楼市的进一步下跌

　　因此，不同的楼市环境下，限售解禁带来的影响也会有不同，因此想要判定限售解禁对于市场带来的影响，则要看清楚目前市场处于怎样的阶段

　　在楼市上行期，因为有涨价的预期，因此虽然到了可以出售的时间，但很多人都不会抛售，因此对于市场的整体冲击有限

　　但是在楼市下行期，因为对未来是存在恐慌性的情绪的，因此很多人都会进行大量的抛售，会进一步加快市场的下行趋势

　　因为新房市场受到政府影响比较大，我们以二手房为例，如果参照上海（楼盘）、厦门、深圳（楼盘）这些处于头部一二线城市最近3个月的成交量

　　我们可以明显的感受到，如今的楼市，从交易的整体量级看，既非上行，也非下行，而是维稳性盘整

　　当然，如果从挂牌量看，也就是供应端看，整体市场正在上扬

　　以厦门为例，二手房挂牌量环比上涨12%，较去年8月上涨61%，市场二手房供应量呈持续走高的态势

　　广州、厦门、福州三城均出现了量增价跌的现象，广州、厦门的均价较去年皆有所下跌，福州的成交均价为近几月来最低点位，部分客群出现了阶段性抛售现象

　　外部的政策以及内部的压力，都在促使投资客对前期买入的房产进行抛售

　　外部的政策就是4个字，房住不炒，这种高压政策的坚决实施，导致你想要从楼市里短期内获得高额回报已经变得越来越难

　　还有一个原因就是，投资客在2017的时候大量采用了杠杆进行买房，整个负债压力是非常大的，投资资金被冰封两年后，获利离场的驱动十分强劲

　　因为炒房团向来都有抛售冲动，限售解禁的冲击将会特别的大

　　特别是那些炒房客聚集众多的城市，借助楼市回暖抛售出货，将是大概率事件

　　而最后的结果很可能就是在同一时间段内，因为市场抛货量特别巨大，卖家与卖家之间往往会出现恶性竞争

　　你想要比别人卖的快，唯一的办法就是价格就要比别人来的低，因此想要获得超额收益，可能也会变得比较困难

　　因此，随着城市限售的陆续解禁，部分城市二手房的放盘量会继续扩张

　　与之相对应的是那些优质的城市，因为前期限购政策做的比较好，抑制了投资需求，因此，影响并不大

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　　当然，限售的逐渐解禁，确实扩大了存量，按照供需理论，供给增加了这么多，那价格应该会出现剧烈的下跌

　　我们还需要看到“硬币的另一面”，就是需求端

　　虽然供给量上升，但对于需求端而言，其实也是在逐步扩大，从而形成了对冲机制

　　首先是“5年社保限购限制”的逐步解禁

　　2017年3月，广州升级了楼市调控，外地购房门槛从“3年社保”调整为“5年社保”，而当年的限购，限住的其实基本都是刚需

　　就是直接把这批有需求的人，打散到了各处，让他们不得不再持币观望两年，到了如今，前期部分被压抑的需求将被释放，从而与限售解禁形成对冲

　　还有就是各个城市都在逐步放开的落户政策

　　其实你有没有想过一个问题，就是有没有觉得一些城市要求限售2年的政策真的是很精准

　　为什么要限售2年，本质上就是这个城市让你等他两年的时间，两年后接盘的人就会来了

　　各个等级的城市通过各种放宽鼓励你来落户，扎根，因此，对于很多投资在二三线城市的人来说

　　只要你熬过前面的2年，大概率上看也不会出现什么大问题，因为你投资的城市正在帮助你拉人来接盘

　　特别是那些特别优质的二线或是强三线城市，在这一轮的抢人大战中，我看到很多一线城市的人口正在慢慢的流入过去，而绝大部分的人也都因为跳槽得到了收入上的增长

　　收入增长了，房价却没有一线城市那么高，你说他们怎么会没有买房的热情和冲动呢

　　因此，这些外溢到强二线或三线城市的人口，将逐步点燃这些城市的楼市热情，而这一股热情又可以真正意义上带动这些城市涌入二线

　　因此，抢人大战对于楼市限售的对冲逻辑就是

　　一些二线城市通过宽松的落户政策人口加剧扩大，从而吞噬掉了楼市限售解禁多余的存量

　　而这些存量，对于剧烈激增的楼市需求来说，明显是不够的，因此，会引发这些城市的房价慢慢抬头，房价上扬后，又会进一步激发人们的购房欲望

　　整个楼市的齿轮因此被有效带动

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　　限售令解禁，对于一二线的楼市而言，由于接盘量较大，同时伴随着货币宽松和楼市松绑成为主基调，整体的市场和信心其实是回暖的，整体上并不会形成大规模的抛售潮

　　但是对于其他低能级的城市而言，整体引起的冲击还是需要重视的，特别是那些人口外流严重的城市，如果无人接盘，收缩的不仅是城市规模，还有城市房价

　　未来的城市分裂真的会比想象中的还要厉害，因此选择好城市的重要性，将会变得无比的重要

　　以上为正文，来自R先生