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厦门：拿什么支撑你，我的房价

　　很长时间以来厦门被认为是一个房价很神奇的城市，在二线城市中并不算高的经济总量，以及全国第四的新房价格，让人有些看不懂。

　　然而这一切在2018年似乎有了一些转变，1月16日，国家统计局发布了2018年12月70城房价数据。

　　值得注意的是，曾经房价疯涨的厦门，在此次的统计数据中，无论是同比还是环比都出现了价格的下跌，在重点城市中的下跌幅度也最大。

　　要知道厦门地少人多，很多开发商长期拿不到地，在过去的几年中房价上涨迅速，直逼北上深甩掉广州（楼盘），但没有永不消散的热情，厦门在18年屡屡传出房价下跌的传闻。

　　从“一房难求”、 “秒光盘”频现，到土拍市场遇冷、开发商降价促销，让2019年的厦门楼市面临许多不确定性。从热情高涨回归到价格盘整，厦门房地产市场到底表现如何，下面我们就用数据来还原一个真实的厦门。

　　2018年12月热点城市新房价格同环比变化情况

　　房价：过程中都是大幅上涨小幅下跌，这在全国都差不多

　　从2007到2018年，厦门新房均价从9千出头到3.5万，上涨幅度达3倍以上，2016年伴随着二线城市楼市的整体火爆，厦门房价也迅速上涨，而这只是整体市场的均价变动情况，事实上由于成交结构的差异，近年厦门新房成交区域向岛外扩展，进而平抑了整体房价，使得新房均价上涨幅度体现得较为温和，如果具体到厦门岛内核心板块，房价在这些年的上涨幅度更是达到了7、8倍。

　　而从2018年各月的房价走势看，厦门的房价确实出现了回调，这在二手房价格上表现得更为明显。

　　而回调的幅度相对温和，从挂牌价格看，全年累计跌幅在10%-15%之间，并未出现大幅度下跌的情况。

　　区域：岛外新房成交占据主导，岛内已是豪宅的天下

　　湖里区与思明区作为厦门岛内的两个行政区，新房均价接近6万，这里汇集了学校、医疗、公园、景观等高端配套和稀缺资源，吸引着福建乃至全国的富豪阶层到此置业。

　　2018年，湖里区与思明区项目成交的套总价分别为2258万与1806万元，套均面积为309㎡与275㎡，如此的大面积与高总价，可以说厦门岛内的新房已经和普通人无关，这里是豪宅的天下。

　　随着岛内新房存量越来越少，海沧、集美、同安、翔安岛外4区近几年在新房市场的成交占比逐步扩大，2018年成交套数占比达到9成以上。

　　2018年四区的成交套均面积均在100㎡以上，可以看出厦门新房市场已经从刚性需求逐渐转变为改善型需求为主导。

　　2018年厦门各行政区销售与套均成交情况

　　土地：厦门宅地成交以岛外为主，岛内土地稀缺，供地明显不足

　　从历年厦门土地市场成交的走势来看，2010年是土拍市场的成交高峰，此后的2011-2018年，厦门住宅用地供应总量大幅落后于商品住宅成交量，长期的土地供应低位，导致不少开发商处于“缺地”的状态，也使得楼面地价持续攀升，2016年达到28761元/㎡的高点。

　　近2年在住宅成交量回落之下，供需相对平衡，加之房企融资成本加大，土拍热度有所下降，2018年楼面地价较17年再次回落，溢价率也持续走低。

　　尽管下半年优质宅地出让增多，拍卖规则及规划限制条件也有所放松，但房企拿地热情依然不高，优质宅地参拍度也一般。

　　厦门岛内与岛外的发展并不均衡，厦门岛内面积158平方公里，占厦门全市的面积不到1/10，人口密度却是岛外的10倍。

　　从近年厦门宅地成交占比来看，岛内宅地成交已经明显减少，08-11年成交占比逐年减少，12、14、16、17年厦门岛内思明区与湖里区都是“零成交”。

　　18年厦门岛内宅地终于“补仓”，湖里区成交三宗住宅用地，平均楼面价在3.5万/㎡以上，但依旧不改厦门岛内土地资源稀缺的窘境，岛内的资源承载压力已十分突出。

　　为提振市场企稳回升，预计19年厦门宅地供应将继续增加，土地出让条件或进一步放松。

　　销售&库存：2018年厦门新房市场遇冷，成交低迷下去化周期增加

　　2017年以来调控政策持续发酵，市场观望情绪弥漫，2018年厦门楼市表现低迷，主要在于“四限”政策叠加，政府限价之下，部分高地价项目入市首推别墅产品，信贷紧缩之下购房成本加大，客户承受能力有限。

　　随着厦门逐渐进入存量房市场，由于二手房议价空间更大，整体表现好于一手，分流新房客群。

　　厦门六区中，思明与翔安区较去年商品住宅成交面积上涨，其余各区全面滑落。其中翔安区商品住宅成交面积39.31万㎡，位居第一。

　　海沧区由于部分项目进入尾盘，成交量腰斩。岛内思明区与湖里区近年成交面积逐步走低，这与岛内新推出项目减少，总体供应缩减有关。

　　截止2018年12月底，厦门商品住宅可售存量面积为226.7万㎡，去化周期26个月，因为17、18年厦门楼市成交锐减，导致去化周期在低位存量时仍处于较高水平。 　　经济&人口：厦门地均GDP显优势，人口活力大

　　2018年厦门GDP总量4791亿元，如果单看这一数据，厦门已经被杭州（楼盘）、成都、武汉（楼盘）等二线城市甩在了后面，但因为厦门城市规模较小，厦门的地均GDP在全国城市中排名第五，和房价排名差不多。

　　作为一个外向型的港口城市和旅游城市，厦门的经济结构也非常优质，2018年第三产业占比58%，高新技术产业也处在发展上升阶段，厦门的经济基本面远比GDP呈现的更为优质。

　　2018年各城市GDP总量及地均GDP排名 　　2017年末厦门市常住人口401万，其中户籍人口约占六成，根据国务院原则同意的《厦门市城市总体规划（2011—2020年）》：

　　到2020年，城市常住人口控制在500万人以内，对比下厦门还有近百万的人口增量空间。从近几年看厦门人口增速有所放缓，但更能反应城市人口活力的指标—小学生在校人数增长，厦门一直处于全国领先。

　　从2007-2017年小学生在校人数的复合增长率来看，厦门增长速度在重点城市中排名第一，以6.2%的增长率把深圳（楼盘）、上海（楼盘）、南京（楼盘）、北京（楼盘）等核心一二线城市都甩在了后面。

　　厦门的教育水平领先于福建其他城市，很多省内的家长也希望让孩子来厦门读书，这在很大程度上也助推了房价。

　　2018年的厦门楼市出现了价格的回调盘整，购房者的预期也随之变化。

　　这主要是因为厦门楼市在先前的一波行情中确实有些过热了，除了疯狂的房价，还有狂热的地王。

　　直到2017年3月厦门史上最严调控出台，投资性需求逐渐离场，厦门楼市也渐渐冷却，现在这个适当回调下的稳定局面，是调控措施逐渐显现的成果。

　　厦门作为旅游城市，价格表现有些类似三亚（楼盘），并不完全由市场供需、城市经济发展等情况决定。

　　整体来看，2019年全国房地产市场承压，但“房住不炒”的大基调不会改变，在此基调下，厦门房地产政策也将以稳为主，在市场进入冷静期后，相信房企也会更多注重住宅产品本身，以产品品质来赢得购房者的青睐。