对住建部这份良心建议稿的六点理解
作者：康华房地产 发布时间：2019/2/23 15:04:28 来源：本网站
来源：好评与差评
“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
这是出现在住建部最新的《住宅项目规范（征求意见稿）》第二部分2.4.6条的一句规定。
字越少，事越大。
一旦取消公摊，对于地产是大地震式的变革，这意味着商品房的“无公摊时代”即将来临。
按惯例，为不断规范房地产市场，国家住建部隔一段时间，就会出台新的强制性工程建设规范，这次的规范征求版，首次提到了取消公摊面积计价。
在国外成熟的地产市场，都是套内面积进行计价的，国内过去只有重庆（楼盘）是按照套内面积进行交易的。
一旦全国取消套内+公摊的总面积计价方式，会对地产行业和购房者带来什么的影响？
好评与差评带来6个解读：
1，政策多久落地，取决于细则的推出时间。
所有强制性规范出台前，都会经历从“征求意见”到“正式实施”。
参考最近的个税抵扣改革，从征求意见，到正式实施只花了3个月，实施速度之快力度之大，有目共睹。
但取消公摊真正出台，难度远超个税抵扣，因为它涉及一手房和存量房双领域的计价规则变革。
首当其冲的，是二手房的评估价格系统需要全部更新。
其次，对于以往遗留下的偷面积和违建等情况，也存在需要落实的细则。
因此，公摊面积正式告别中国的地产舞台，还要看后期细则的出台速度。
好评与差评在此大胆预测，会在一年内落实。
2，取消公摊，不意味着购房者能占开发商便宜。
了解这个问题，首先，我们要明白开发商的定价规则是什么？
（总成本+总利润）/可出售面积=每平米单价
先给大家贴一张开发商成本构成表格：
大家可以看到成本构成中，没有出现任何公摊字眼，取消公摊，该建的该花的还是要建要花，对成本没有影响。
当可售面积从套内+公摊缩减为套内，后果就是单价升高。
开发商出来盖楼目的是赚钱，不是做慈善。
3，套内面积计价，意味市场走向成熟，也意味着开发商的套利空间被压缩。
公摊面积，包括各种管道井和公共过道等部分。100m²的商品房，除去公摊面积，屋内实际只剩下70-80m²。
首先，公摊面积的计价规则存在明显的弊端和落后性。
公摊是导致商品房缩水的罪魁祸首，一直被大家诟病。此外，公摊部分是地产市场最不透明的领域，无良开发商在公摊上玩起猫腻，损害购房者利益。
国外规范成熟的房地产市场，几乎全部采取的是套内面积计价方式。
因此，按套内面积计价是规范化的地产市场的必然趋势。
4，已经入手带公摊房子的朋友，别担心，还没买房的准业主，也别激动。
二手房的价值的评判标准，从来都是从总价倒退单价的总价论。
打个比方，市场价100w，公摊20%的100m²二手房，如今算按照80m²的套内面积计价，肯定不会降价到80w，而是继续按照100w的价格出售。
对于一手房来说，简化了计价规则，购房者可以更直观的用“套内面积X单价”得到总价，而不会轻易的被开发商套路。
如今的商品房的定价，已经脱离了成本导向。而是供需关系决定的。
明确了套内面积的优势，是减少购房者的理解误区。
5，取消公摊计价是转向涡轮，后续小变革才是推动地球的关键。
自1980年商品房模式诞生以来，公摊面积就存在，香港把公摊面积大的商品房叫做发水楼，调侃就像在菜市场小商贩买发水鱿鱼，被泡过水的一斤鱿鱼，四两是水。
按照这种约定俗成的计价方式，我们缴纳的物业费，北方的取暖费，买卖房子的契税等等都多缴纳了很多。
这些都会随着取消公摊而发生变革，这些变革，才是落到百姓市场的细节。
在细则出台后，普通百姓能不能实在的降低各项支出，还是变相上涨，需要持续规范。
但至少现在，开了个好头。
6，准购房者，为什么我建议你你，不该为研究“取消公摊计价”而耗费心力。
好评与差评见过很多购房者，为了各种信息而焦虑，但心力，是购房者最宝贵的东西。
因此，要学会抓大放小，就拿取消公摊这件新闻来说，其实我们不用太震惊。
本质上，计价方式，不过是打酱油按瓶装还是按碗装的区别。
这次征求意见到底是吹风，还是定调，对个体买房子并不是最重要的。
你研究的透彻，既改变不了开发商的定价方式，也无法压制二手房东的报价。
我们应该把更多的关注度，给到如何去判断出更有潜力的买房区域和挑选出更优质的户型，以及合适的购房时机。
而这些区域和户型的基本判断方法，可以看好评与差评的历史文章，至于政策解读的问题，关注我们，每次为你送上脱完水的解读版本。
（责任编辑：马金露 HF120）
浙公网安备 33048202000512号
