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房企没落，万达新生

　　数据支持 | 勾股大数据

　　1月12日，万达集团在青岛（楼盘）召开2018年会，会上公布了2018年经营业绩，在万达集团的商管、文化、地产、金融四大板块中，万达商管集团收入376.亿元，完成计划的101%，同比增长25.9%；万达文化集团收入692.4亿元，完成年计划的101.3%，同比增长9.2%；万达地产集团收入540.2亿元，完成年计划105.8%，同比减少34.9%；万达金融集团收入433.6亿元，完成年计划的101%，同比增长28.6%。

　　王健林表示文化产业已经成为万达第一大产业，地产收入占比不到四分之一，应该说万达集团已经不是房地产企业。此外，王健林还表示万达将正式全面进军大健康产业，万达大健康将以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式。

　　具体来看，万达集团2018年营收2142.8亿元，完成年计划的101.6%，同比下降5.7%，以影视、体育、儿童为主体的文化产业集团整体收入达692.4亿元，收入占集团比重达32.3%，首次超过商管、金融、房地产营收，成为万达第一大营收来源。

　　13日，王健林回应关于“万达上市”的猜测时表示：“有些人说万达着急上市，他们根本不了解，我们和战略投资者签的协议是5年之内上市，即使不上市也没有回购保证。还是那句话，是金子总会发光，好饭不怕晚。”

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　　去地产化

　　万达的转型之路，要从2015年说起。

　　2015年，总资产接近5000亿元的万达商业地产，超过七成的收入来自于地产销售，作为万达商业帝国的主要产品，万达广场一向配套建设有写字楼、商铺、住宅等，用销售这些产品的现金流来投资持有万达广场，万达商业地产以此种“重资产”模式运营的项目为135个万达广场。

　　在规模扩张以及抗风险能力的促使下，打响了由单边重资产向轻资产转型的第一枪——2211战略。

　　2211战略，即五年之内要让资产达到2000亿美金，市值超过2000亿美金，企业收入达到1000亿美金，企业利润至少要超过100亿美金，并将来自房地产的收入降到30%以内。

　　王健林表示，中国房地产业已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，重资产模式虽然还能发展，但难度在加大，要快速扩大规模，就要转型轻资产，万达要在5年内把7000万平方米销售物业消化掉，完成彻底转型。

　　与此同时，在供给侧改革和去库存化的大方向下，中国房地产企业走过了一条高光的轨迹，取得了前所未有的突破，正在进行一场前所未有的狂欢。

　　万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口，直至喊出“万亿”的远景目标，千亿规模企业数量增大长，改变连续几年一成不变的七家数量，全行业年度销售金额首超十万亿，各个企业纷纷提升2016年的销售目标，一幅热热闹闹的盛事气象……

　　这时，与一众斗志昂扬的同行相反，万达将2016年的销售目标下调了近四成，2016年1月11日，万达集团通过官微发布了2015年的全年成绩单，在这份成绩单中，最大的亮点已不是万达的起家之本——商业地产，而是加速增长的非地产业务。

　　在2016年万达集团年会上，王健林突然正式宣布要逐渐退出房地产行业，让很多人都搞不清楚情况，当时王健林的房地产做得好好的，房地产收入高达1122.7亿元，而且大规模在海外扩张。

　　那一年，王健林的财富是2211亿元，比马云还高出了322亿元，也正是在那一年，王健林的“小目标”火了。

　　对于退出房地产行业，王健林给出的解释是：“我从事地产行业28年，再两年就30年了，被调控了十来次。行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。”

　　于是，自2017年起，万达去地产化的速度不断加快。

　　2017年6月，万达发布公告称，以2.72亿欧元的价格出售西班牙大厦项目，亏损高达2亿元人民币。宁愿亏损也要转型，可以看出万达转型的决心。

　　2017年7月，万达商业以438.44亿元的价格将旗下13个文旅项目的91%的股权和债务一同转让给融创中国，同时还转让了6个价值199.06亿元的酒店，这笔总规模高达637亿，堪称是“世纪交易”，万达由此剥离了13座文旅项目和77家酒店，这笔交易显然有万达彼时资金链吃紧的动因，也有其祖东调整的主观愿望。

　　2018年1月16日，万达酒店对外称，万达出售所持有的伦敦物业项目的60%股份，作价3560.93万英镑。

　　2018年1月29日，万达发布公告称，腾讯控股联合苏宁、京东、融创与万达商业在签订战略投资协议，计划投资340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时投资人所持有的14%股份。

　　2018年3月，万达商业地产公告称，为贯彻公司发展战略，公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司（简称“万达商管集团”），将原有的商业地产更名，成立商管集团，其次专门成立地产集团，以消化商管集团的地产业务。

　　一系列的去地产化，万达集团按照“2211战略”稳步推进，2018年，地产集团收入540.2亿元，完成年计划105.8%，同比减少34.9%，去地产化迈入了关键一年。

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　　轻资产转型

　　与一系列去地产化相对的是，万达加速在轻资产上投入和布局。

　　所谓轻资产，说得通俗一点就是拿别人的钱做自己的事，万达轻资产转型的主要方向，聚焦在万达商管和文化产业上。

　　万达商管本身脱胎于万达商业地产，主要负责经营管理万达商业地产公司开发的大型商业购物中心以及住宅、公寓和写字楼等多种类型物业项目。

　　万达轻资产模式的特点就是——别人出资建万达广场，资产归投资者，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统，这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方以35：65的比例，从净租金收益中分成，万达的目标是逐年提高租金净利润占比。

　　简单的说，就是从卖房子变成收租子、做物业去了，这一类与房地产有关的服务业，无论是回报率、增长空间还是可持续性，都比房地产销售好得多，所以在各大房企都高调重回一、二线城市的时候，万达却反其道而行，集中扩张中小城市。

　　相比于拿地成本更贵的一二线城市来说，三四线城市的投资商业资源更为稀缺，租金回报更高，轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做，一个四五十万人口的三、四线城市，完全能承载一个大型万达广场，而且三、四线城市的消费者忠诚度更高。

　　与此同时，万达广场数量扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源，这也为后来万达进入金融，打下了基础。

　　2018年，开业的轻资产万达广场已达19个，新发展的58个万达广场中，轻资产项目高达50个，轻资产模式运用的范围和领域也在扩大，从起初万达广场运用轻资产模式，再延伸到万达酒店。据悉，新开业的万达酒店全部是委托管理模式。

　　2018年，万达商管集团收入376.5亿元，完成计划101%，同比增长25.9%，其中万达租金收入328.8亿元，同比增长28.8%，连续10年租金环比增长超过20%，酒店管理收入14亿元，同比增长21%，开业万达广场49个，总客流38亿人次，同比增长19%。

　　要知道，要取得这些成绩已经非常不容易了，2018年不管是服务业还是制造业，收入增长或绝对数都在下降，从目前增长速度看，租金收入超过地产收入是迟早的事。

　　当然，相比于万达商管来说，万达的文化产业是一个亮点，在这一年中成为了万达的支柱产业，其主要分为四个部分——影视、体育、宝贝王、文旅产品。

　　① 影视

　　影视产业是万达文化的支柱产业，从收购传奇影业开始，万达的文娱梦就一路做到了底，多年来紧紧依附于万达广场，万达电影和万达影视在2018年11月合并，而旅游等项目的推进，也在加快整个文化生态的推进。

　　做全产业链，打通上下游，集制片、放映等体系为一身，是万达电影的愿望，2018年，万达的影视收入达580.6亿元，经过一年多的腾挪、一次收购中止、三个版本的收购方案，万达电影收购万达影视的目标、“影视生态圈全产业链”宏志目前还没有实现，但是作为第一家登陆A股的院线上市公司，万达电影依靠其全资所有的电影院和院线，尽享几年前高速增长的票房红利。

　　而在去年，万达新开业影城114家，新增屏幕1009块，其中国内新开业影城105家，新增屏幕889块。累计万达开业影城1641家，屏幕16576块。影视产业内容制作也有进步，制作《唐人街探案2》、全国收视率第一的《正阳门下小女人》全球网剧收视率第一的美剧《迷失太空》等口碑、收入俱佳的作品。

　　② 体育

　　2018年，万达体育产业收入大增，全年营收88.3亿元，同比增长22.9%，还外市场非常成熟，在世界杯的助力之下，增长称得上是迅速。

　　目前，万达已在中国落地7类世界级、中国唯一性体育赛事，在海外也新获得大量权益，如2020年足球欧洲杯媒体制作，冰雪、手球、橄榄球、自行车等多项世界大赛的商业或媒体权益。

　　1月11日，路透社消息称，万达体育已经秘密提交了赴美IPO申请，最高可能融资5亿美元，而在万达年会上，王健林也表示，今年万达在资本市场有望获得突破，包括加速万达体育IPO等。

　　③ 宝贝王

　　2018年，宝贝王收入同比增长44.3%。2018年因为前期制作、谈判原因，《海底小纵队》没有新制作动漫，这种情况下，国内仍有超百家电视台、网络平台播放，全网点击量翻倍增长至240亿人次，成为中国领先的超级儿童IP。去年宝贝王与4个全球知名的儿童动漫作品签约中国地区控股合作，说明宝贝王已经受到世界顶级娱乐公司的认可，愿意把自己的重要作品交给宝贝王控股运作，未来宝贝王IP产品将有很大成长空间。

　　2018年宝贝王乐园新开业69家，早教50家，年度总客流1.99亿，同比增长36%。万达电影很有人气，是商业中心的标配，但宝贝王在门店数量不到万达电影一半的情况下，仅用3年时间就达到万达电影13年才达到的客流量，可见宝贝王多有人气。

　　④ 文旅

　　2018年，新文旅公司收入2.7亿元，圆满组织东方影都开业，配合上合组织电影节，新签约兰州（楼盘）、延安万达城项目，未来布局文化旅游的脚步，在进一步加快。

　　在公司年会上，王健林宣布文化产业为“成为万达另一个支柱产业”，虽然2018年万达文化集团692.4亿元的收入，但是9.2%的增长并没有给该板块带来绝对性的改变，之所以显得突出，是因为2017年万达地产收入相比而言2017年万达商业收入1125.4亿元，其中涵盖租金收入255.2亿元，房地产收入831.7亿元。反观2018年，租金被归于万达商管，收入328.8亿元，同比增长28.8%。但是独立出的房地产集团收入只有540.2亿元，同比减少34.9%。

　　综合2017年和2018年的数据可以发现，并不是万达文化集团获得了实质性增长，而是万达地产收入大规模缩水，从而使得文化集团的业绩得以突出。

　　综合来看，2018年万达集团的服务业收入1609亿元，占集团总收入的75.1%。也就是说，万达的服务业收入已达到房地产收入的3倍，而房地产收入占比不到四分之一，而2015年初万达正式提出转型服务业战略时，当年服务业收入占集团收入43%；转型第二年，服务业收入占比55%，首次超过地产。

　　从这一方面看，万达的转型之路已经渐渐清晰，越来越顺，并且成功突围，数据显示，2017年我国文化产业增加值在3.4万亿元，2017年到2021年，年均复合增长率约为11.32%，2021年增加值将达到5.4万亿元。随着经济形势发生变化，内需成为经济发展主动能，商品消费为主转向服务消费为主，万达要达到转型目标，似乎只是一个时间问题。

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　　进军大健康产业

　　王健林似乎永远不缺目标，就在昨天的年会上，他又立下了一个flag，首次提出正式全面进军大健康产业，明确万达大健康将以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式。

　　其实，万达进军大健康产业早有预兆。

　　历时3年探索，万达先后与英国、亚洲等企业洽谈合作，最终决定正式进军健康产业，2018年12月底，占地约200亩、总投资约60亿元的广州（楼盘）万达UPMC国际医院正式签约落户广州黄埔，这是万达布局大健康的前哨。

　　王健林宣布，2019年在广州、成都等5个城市大健康国际医院将全部落地，至少3个项目开工建设，尽早完成单个国际医院管理合同，设计世界一流的花园式国际医院。

　　那么，大健康产业这块蛋糕到底有多大呢？

　　对比来看，发达国家健康产业增加值占GDP比重超过15%，而在我国仅占国民生产总值的4%-5%，低于许多发展中国家。目前，中国健康产业的年收益约为900亿美元，而美国健康产业产值已经超过了1万亿美元。

　　为改善这一局面，激发大健康产业巨大潜力，国家提出到2020年，要基本建立覆盖全生命周期、内涵丰富、结构合理的健康服务业体系，打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群，并形成一定的国际竞争力，基本满足广大人民群众的健康服务需求。2016年10月，《“健康中国2030”规划纲要》明确提出健康服务业总规模于2020、2030年超过8万亿元和16万亿元，“健康中国”战略必将成为我国医疗健康产业发展的重要引擎。

　　从这一点来看，我国的大健康市场增长潜力充足。

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　　小结

　　进入2019年，随着房地产市场的萎靡，其他房地产企业纷纷进入寒冬时刻，以商业地产发家的万达如此决绝的告别地产开发，并且找到了新的支柱产业，并且明确了未来的转型方向，无疑是房企中最先走出寒冬的一个。

　　中国的其他几家地产巨头中，恒大早在2014年开启了恒大的多元化之路，其中较成功的多元化业务当属恒大的体育，恒大足球俱乐部几乎凭借一己之力带动了中超发展，在发展恒大体育的同时2014年淘宝注资恒大足球俱乐部，2015年11月6日，恒大淘宝正式上市，登陆新三板，成为亚洲足球第一股，实现了恒大轻资产独立运营，就在前段时间，还夺得了FF的中国区经营权。

　　恒大在去地产化上的探索比起万达而言要“温和”，其重点在于舒展恒大的业务枝叶，培育恒大系综合商业模式，依托恒大地产原有优势形成完整的业务生态，从几年的发展来看，恒大的多元化尝试收获了诸多积极的成果，由此可见恒大的“去地产”更多仍旧是探索多元化经营，慢悠悠走在转型的路上。

　　反观万科，却要尴尬得多。

　　住宅项目销售收入是万科绝对主要的营收，单一的营收业务使得万科在“去地产化”上比其他的竞争对手走的更加谨慎小心，在本该谋求新业务方向的2015-2017年，突然爆发的股权之争使得万科陷入内部斗争的泥潭，直至2017年6月9日，历时两年有余的股权之争尘埃落定，随着灵魂人物王石的离场和控股股东的易主，内耗两年的万科完美的错过了战略调整的最佳时期。

　　2018年，万科喊出也喊出了去地产化的口号，但是万科的去地产化缺乏清晰的战略和合理的规划，空洞的口号反而为万科的股价蒙上了一层淡淡的阴影，被动而又模糊的转型，文化产业基本没有万科的席位，在养老公寓、商业、物流、长租公寓等领域虽然都有涉猎，但没有一个可以让公众和市场绝对认可的发展前途。

　　同样作为巨头之一的碧桂园，也面临着同样的境况，它的思路虽然和恒大差不多，走的是多元化的道路，聚焦于长租公寓，然后杀入现代农业和机器人行业，但是转型路上思路上却和万科一样，也不怎么清晰，难以在一个行业中站稳跟脚。

　　万科和碧桂园如此，更何况更多比万科体量更小的房地产企业？

　　船大难掉头，过去的十年间中国的房地产飞速发展，在这个蒙着眼睛都能赚钱的行业里，房地产企业在习惯巨额盈利的同时，更像是一支温室成长的花朵，没有了大环境的保护，外界的寒潮入侵时，面临的危机更大。

　　2019年注定是房地产企业的命运转折之年，后房地产经济已经来临，传统的业界巨头也走到了时代的路口，正如万科所喊的“活下去”一样，各家房企到底路在何方，仍然是一个变数。

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