深圳楼市，历史性拐点出现了！

　　深圳楼市历史性的拐点，已然到来。

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　　最近几天，深圳发布了2022年统计公报，其人口数据大家应该都看了，说点很多人都不知道的真相。2022年末，深圳全市常住人口1766.18万，相比2021年的1768.16万，减少了1.98万人。

　　虽然减量很少，但这是深圳自1979年建市以来，常住人口首次呈现负增长。

　　

　　对此，在不少人的主观意识里，深圳人口减少的原因是因为高房价。

　　但是很抱歉，这个观点不成立，至少在数据上来说，它是不成立的。

　　回顾过去十年，深圳增加了700多万人，其中，人口增长最猛是在2015年至2018年，人口增长率断崖式下滑是在2021年至2022年，严格来说是2021年，人口增量仅4.76万人。

　　

　　在这两个时间段，都发生了什么？

　　2015年，深圳楼市调控政策放松，房价暴涨。一直持续到2018年初，直到2018年3月28日出台三价合一政策。

　　2019年上半年还算平稳，从8·18宣布先行示范区开始，直到双11豪宅线调整，又启动新一轮上涨行情，一直持续到2021年208指导价出台才消停下来。

　　2021年到2022年，深圳楼市调控政策收紧，落户政策收紧，房价应声下跌。

　　早年深圳楼市的财富效应，就像一张城市名片，成了很多人奔赴深圳的动力。

　　那时候人们坚信，到深圳去奋斗，努力挣钱买房，就能够收获不错的结果。

　　但是深圳楼市不可能永远都是快速上涨，也不可能只依靠高房价来吸引人才。或者更为准确地说，房价过高会同样会劝退部分人才。

　　所以，就有了2021年的楼市严控，有了2021年的收紧落户政策，以及这两年多以来的楼市低迷。

　　加上去年的疫情，包括佛山、东莞等珠三角城市人口也首次出现了负增长。同为一线城市的北京、上海，去年常住人口分别减少了4.3万人、13.5万人。

　　

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　　在我看来，与其说深圳人口净流出，不如说是深圳在有意识地主动筛选和控制人口。

　　因为根据《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案），到2035年，深圳常住人口或将控制在1900万。

　　也就是说，现在1766.18万人口，距离2035年的1900万人口目标，只相差了133.82万。

　　而在2021年，深圳就定下目标，以后的5年要引进100万名以上各领域具有发展潜力的优秀青年人才。

　　

　　最重要的问题来了，如何才能留住这些优秀青年人才？

　　答案是，让大家可以安居乐业。

　　就在前两天，深圳发布了《深圳市住房发展2023年度实施计划》通知。里面有个非常重要的数据，那就是住房供应还在持续加码。

　　而且今年的保障性住房供应计划，比商品住房供应计划多了2万多套。

　　

　　文件中还提到，2023年全年要筹集建设保障性住房18.5万套，其中7.3万套计划今年开工。

　　这意味着，接下来的几年，保障房供应都会占据深圳市场的很大比例。

　　03

　　人口对房地产的影响不言而喻。

　　一方面，现在的深圳人口增长开始放慢脚步，不再像过去的40年那样，一股脑地向前冲，而是开始追求人口质量。

　　另一方面，深圳的住房供应不断地在攀升，尤其是保障房供应，让更多有购房需求的低收入群体可以在深圳安家。

　　不难看出，深圳在沉淀的同时，也在尽力地稳房价。

　　保障房的井喷供应，短期内会对商品房价格起到一定的抑制作用，特别是本身就没有什么优势的普通房子，从长期来看也是一个重大打击。

　　所以在未来，深圳楼市不再是什么分化行情，而是典型的金字塔行情。

　　普宅与豪宅之间，甚至是豪宅与豪宅之间，都会产生巨大的财富差距。

　　一言以蔽之，住房井喷供应下，对普通人来说，在深圳买房的门槛会变得更加友好。而对于野心勃勃的人来说，想要买到真正能够穿越周期的核心资产，将会变得越来越考验选筹能力的专业性。