栏目导航 Navigation

深圳新房集中成交折射出一个道理！

　　这几天，深圳几个新盘热销，才沉寂三个月的市场好像又重燃了，自媒体人率先高潮了，各种深圳楼市回暖又要见底反弹的评论，重出江湖。

　　先看大的宏观形势，近期，房贷利率有见顶回落的迹象，房地产调控政策估计也不会再严，已经到了极限，而且有些地方托底的意味也比较浓，比如合肥（楼盘）对降价的房企上门“问候”，砀山对降价的楼盘给予“特别对待”，不许房价下跌的心思昭然若揭。

　　最近深圳弄了个新房15%的涨跌停板，超出这个范围要重新备案，其实也是在防范市场的震荡，广州（楼盘）为了减少双合同带来的维权压力，不得不放松楼盘限价。

　　就一二线城市而言，政策肯定是见顶了，但我认为这并不意味着市场底就到了。

　　现在有一种说法，明年政策上会松绑房地产调控政策，因为经济下行压力比较大，地方政府没钱还是需要土地财政输血，要卖地，调控不放松，楼市不好怎么卖？比如原来我们的攻坚战——环保只能被迫放松，下分到各个省来执行，因此华北的雾霾马上又重现了，因为相比空气质量，工业增加值带来的就业，经济增长更重要。

　　但房地产跟环保能相提并论吗？我觉得完全不是一回事吧。

　　紧紧松松，线性循环，走最容易的路，最后将无路可走。

　　假如我们真的因为经济压力大就放松调控来维持泡沫，那消费只会更加刺激不起来，从而无法进入一个良性循环。

　　深圳楼市是回暖还是见底了呢？对最近这几个新楼盘热销该怎么看？

　　我们先来看看这几个代表性楼盘的情况。

　　第一个，11月26日晚8点，福田香蜜湖豪宅万科臻山府开盘，397套180平米大户型，最低8.2万/平起，均价9.71万/平，总价区间1472-3254万/套，装修费6000元/平另算。半小时总共销售了381套，去化率将近96%。

　　这个盘卖的好有几个关键因素，首先是性价比高，比周边次新二手房便宜三四万一平米，明显倒挂，买到就算赚到，其次是香蜜湖的豪宅盘，地段好，比较稀缺，最后又是学位房，在关内具备这些条件的好新盘屈指可数，买到不管行情多差，至少能够保值，市场上有钱人或者改善型群体，卖了二手房买这个盘也很划算。

　　第二个，沙井华强城，11月27日开盘，1240套住宅，1503个认筹客户，毛坯均价4.6万/平米，6个小时卖了1033套，去化率达83%，110平和125平户型已经售罄，主力户型是72-89平米。

　　首先，买这个盘的人主要看中的就是地铁，因为就在11号线快线地铁口，上下班通勤时间短，要知道年轻人的时间是很宝贵的，6站可到达宝安中心，7站到达前海湾，到后海也只有9站，到高新园转一下加起来也只有12站，所以基本上靠着11号地铁快线，可以覆盖到宝安和南山主要的写字楼办公区，无疑他面对的刚需购买人群是非常庞大的。

　　这跟龙岗那些盘受冷落完全不可同日而语，凡是背靠南山，交通便利的盘，命运都比东部好，因为罗湖本身就没落了，所以背靠罗湖的购买力显然远远不如南山。

　　其次，单价不算高，总价低，不到300万就能买个2房，三四百万就可以买3房，作为刚需上车盘，至少还能承受的起。同样是四万多，深圳西部肯定比东部的潜力更大，因为城市在向西部，前海发展。

　　第三个，11月29日，沙井万科星城开盘，79-136平米，毛坯均价4.4万/平米，总价在327万-652万之间。一次性推出3337套住宅，截止27日17点，认筹2300多人，开盘半个小时卖出超过1900套房源后，总货值超55亿元，万科就关闭了网上系统，所以具体最后卖了多少，没人知道。

　　这个盘卖的也不错，因为有学位，周边配套比华强城好，但它不靠地铁，所以两个盘各有优劣，购房者会根据自己的需求侧重来选择，比如对学位有要求的肯定优先选万科星城，但要求有地铁的肯定会选华强城。

　　有选择万科星城的购房者说，“我就喜欢买搭配不成熟的，附近开商业、新楼盘、或者有新的拍地，都可以涨一点，反正准备拿在手上五年以上。”

　　我们再来看第四个，同样是位于沙井的卓越中寰。

　　自媒体们只顾拿着卖的好的盘自我高潮，却把卖的差的楼盘偷偷的冷藏了。

　　11月21日，卓越中寰项目推出417套房，其中住宅269套，成交均价约4.35万/平米，当天10点-16点现场签订认购。据悉，截止当天下午5点，该项目去化约130套，去化率只有可怜的31%。

　　都在沙井，为什么它就卖这么差呢，因为位置离宝安和南山更远，价格还不便宜，购房者当然不买单。

　　实际上，深圳目前在售的大部分新楼盘，比如龙岗，光明，观澜，龙华，坂田，只要性价比不高，依然卖的很艰难。

　　从最近市场的表现以及开盘现场了解的购房者心态来看，购房心理偏向理性，主要以自住为主，鲜少纯粹出于投资需求进行的购买行为。“等了一年也没明显降价，该买还是要买的”刚需心态占主流。

　　观察最近的市场，如果你是好楼盘，只要开发商诚心让点利，确实能卖得不错。但如果价格上不让利的，购房者也不会买单。

　　目前不少业内人士认为，市场在快速的逼近底部。这个底部，会不会这么快就到来？我是不敢轻言底部的，多数人看得到的底部，樱桃的直觉总感觉是假底。目前深圳的住宅存量已经有3.4万套了，我记得年初还不到3万套吧，存量开始在累积了，明年新盘会更多，至少明年再谈论底部的问题。

　　根据观察，三四百万总价左右的楼盘，刚需群体确实还是非常庞大，这部分市场还是有需求，但超过500万往上的购买力樱桃觉得还是严重不足的。

　　10月份，深圳二手住宅套均总价为466万元，较上月有小幅下滑，相比2016-2017年明显下降。也在说明中端有效需求明显不足。

　　从近两年来的数据可见，除春节外，今年的10月是深圳真正的寒潮。近两月新房大量推盘，10月共有17个住宅项目开盘入市，其中含住宅项目达到13个，住宅推售套数合计6721套，整体开盘去化率约25%。且大部分项目都启动中介带客，实际成交量仍然较低。

　　而深圳新房均价在2013-2014年缓慢上涨，2015到2016年井喷式增长，2016年10月政策调控后住宅均价维持在极小范围内变动。10月新房住宅成交均价54071元/平，环比上月再减少9元/平。新房的价格一直在保持坚挺。

　　但商务公寓项目明显在降价走量。位于西乡碧桂园项目直接打出首付12万起吸客，首付分期的案例增加，位于坂田的公寓项目也打出首付20万起，8个月0月供的广告。龙华融创的写字楼项目更是开出“三年免月供，三年免费使用”的广告拉客。

　　除了首付分期外，开发商更是开出高额佣金吸引客户，越是难卖的项目佣金点越高。奥园峯荟项止开发史上最强佣，7%跳8%的佣金+2%现金奖。深圳龙华网红公寓开出了4个点佣金+现金奖+iphone x。光明某项目更是直接提出佣金7%跳8%，再加2%现金奖，佣金接近10%，确实是深圳历史罕见高佣。

　　商务公寓的寒冬比住宅长多了。